房子不想租了，违约方可以起诉解除租赁合同吗？

苏丹

律师

房子不想租了，违约方可以起诉解除合同吗？实务中法院这样判！ 案情：原告王某于2019年与被告杨某签订房屋租赁合同，被告将位于某某乡中心街南段十字路口西北角的房屋租赁给原告，合同约定房屋租赁期限自2019年6月15日至2024年6月15日共计5年，租金32.5万元。双方约定租金分两次付清，签订合同时首付13万元，第二次租金支付时间为2021年6月15日，2021年7月3日原告通过银行转账方式支付了10万元，2021年7月16日通过微信转账方式支付了9000元。因为疫情的影响，原告生意惨淡，高额的房租导致原告实在无法再经营下去。2021年10月11日，原告微信通知被告解除租赁合同，被告不同意解除，后原告王某将杨某起诉至法院解除合同。（来源 ：实务中的案例改编） 原告王某诉请：1、依法判令与被告杨某解除租赁合同。2、依法判令被告杨某返还原告多支付的租金92000元。 原告王某陈述理由： 1、根据《民法典》563条第一款、第二款及《民法典》第565条第一款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自到达对方时解除。 2、根据《九民纪要》第48条之规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成“合同僵局”，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院应予以支持：1、违约方不存在恶意违约的情形；2、违约方继续履行合同，对其显失公平。 被告杨某辩称： 1、原被告之间的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效。 2、新冠肺炎疫情对本地区的影响达不到不可抗力的程度，原告属于违约方，无法定解除权。 3、原告应当承担违约责任以及赔偿被告的预期收益权。 4、《民法典》563第二款，履行期届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，从法理上理解该条款针对的是守约方具有法定解除权而不是违约方。 法院审理后认为： 1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势的变化、履行能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约的，而另一方拒绝，在出现“合同僵局”的时情形下，如符合一定的条件，应允许违约方解除合同，否则可能会造成显示公平。 2、为此《全国法院民商事审判工作纪要》第48条对于违约方起诉请求解除合同的，人民法院应当予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公正；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。 结合本案，首先原告王某是否存在恶意，被告杨某并未举证予以证明，且原告于2021年10月11日微信告知被告杨某因疫情影响生意较差不愿继续经营，并于11月停止营业，因此，并不能断定王某不履行合同属于恶意违约。第二，在双方履行合同期间，新冠肺炎疫情爆发，对王某的生意确实造成了不好的影响，现其已不再经营，如继续要求其履行合同则对原告王某显失公平。 3、本案系原告王某违约从而导致合同被解除，王某应当承担违约责任。结合双方的租赁合同并未明确约定违约金的计算方式，当前房屋再次出租的难一等实际情况，本院酌定认为扣除原告王某需要承担的租金及违约金，被告应当退还原告王某20000元。 最终法院判决：原告王某于被告杨某于2019年6月15日签订的《房屋租赁合同》解除，被告杨某应予本判决生效之日起十日内返还原告王某已经支付的租金20000元。 对于违约方解除合同你了解了吗？欢迎留言、转发。